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Financer son projet immobilier grâce à l’assurance vie

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Difficile aujourd’hui de décrocher un prêt immobilier auprès d’une banque sans apport. L’assurance vie peut alors s’avérer bien utile. Les sommes placées sur ces contrats étant disponibles à tout moment, elles peuvent être débloquées via un rachat total ou partiel et venir ainsi réduire le montant du crédit à souscrire. Mais le placement préféré des Français peut également servir de garantie et permettre ainsi d’obtenir auprès de l’établissement prêteur un taux ou des conditions d’emprunt plus avantageux.

Nantissement ou délégation de créance

Première possibilité : le « nantissement » de l’assurance vie. Ce procédé consiste à mettre en gage son assurance vie. La banque est ainsi assurée d’être remboursée en cas de défaillance de l’emprunteur. Pour cela, l’acquéreur place son apport sur un contrat d’assurance-vie qui génère des plus-values et qui lui permet de rembourser, in fine, le capital. Pendant la durée du prêt, il paie uniquement les intérêts. Tout se passe entre l’emprunteur et l’établissement prêteur : la mise en garantie du contrat d’assurance vie est simplement signifiée à l’assureur vie sans que celui-ci ait son mot à dire.
Dans les faits, les banques n’apprécient guère le nantissement car l’opération nécessite l’intervention d’un huissier, ce qui nécessite des frais. Elles préfèrent la « délégation de créance ». Cette seconde option nécessite un simple avenant (qui peut être un blanc-seing) au contrat d’assurance vie signé par le souscripteur, l’établissement prêteur et l’assureur.

Prime aux contrats peu risqués

Que ce soit pour le nantissement ou la délégation de créance, le montant de l’emprunt dépend de la valeur du contrat et de son portefeuille d’actifs. S’il s’agit d’un fonds en euros investi majoritairement en obligations et offrant une garantie du capital, la banque peut octroyer un prêt représentant 100% de la valeur du contrat. S’il s’agit de supports plus risqués, le crédit ne représentera pas plus de 60% de la valeur du contrat. S’il s’agit d’unités de compte investies en actions, il y a de grandes chances pour que la banque refuse de prendre le contrat en garantie.

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Des avantages et des inconvénients

D’ailleurs, en cas de moins-values, l’établissement prêteur peut demander à l’assuré d’effectuer des versements pour retrouver la valeur de contrat de départ. Pire : il peut demander un remboursement total et anticipé du prêt. C’est ce que l’on appelle la « clause d’arrosage ». Autre point important : dans la plupart des cas, le souscripteur n’est pas autorisé à réaliser des rachats durant la phase de prêt. Les arbitrages (allocation entre les actifs) peuvent également être limités.

Outre la possibilité d’obtenir plus facilement un crédit, garantir un prêt immobilier avec son contrat d’assurance vie présente aussi plusieurs avantages. L’emprunteur n’a pas besoin de puiser dans son épargne pour financer son projet, le contrat continue de générer du rendement, l’antériorité fiscale est préservée. Mieux : la mise en garantie d’une assurance-vie permet théoriquement de demander un emprunt sans avoir recours à une assurance-décès.

 

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